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Você decide que
quer comprar um imóvel ou mesmo construir sua casa, mas não dispõe
de toda a quantia. Sendo assim, você deverá recorrer a um
financiamento imobiliário. É fundamental que, antes de mais nada,
você escolha um tipo de financiamento compatível a quantia que você
pode pagar. O próximo passo é definir qual banco. Dê preferência
a uma instituição que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo
ofereça condições melhores, como a menor taxa anual de juros e o
melhor sistema de reajuste. Mas lembre-se: nem sempre o banco ou
outra instituição financeira da qual você é cliente tem o melhor
plano de financiamento.
É importante que saiba que, ao contrair um financiamento, você
estará usando dinheiro emprestado por uma instituição financeira,
uma construtora ou uma incorporadora, portanto deverá saldar esse
empréstimo de acordo com as normas específicas desse crédito
imobiliário, em determinado número de anos, pagando prestações
mensais resultantes de um cálculo definido.
Vale lembrar que, caso deixe de pagar as prestações, a instituição
que lhe emprestou o dinheiro tomará as devidas providências para
se apossar do bem que você financiou.
Não tenho uma renda alta…mesmo assim posso conseguir um
financiamento?
Em princípio, toda pessoa que comprovar que tenha uma renda, alta
ou baixa, estará habilitada a receber um financiamento imobiliário.
Da mesma maneira, estará capacitada toda pessoa que comprovar, por
meio de documentos e certidões, que sua situação perante o
sistema judiciário e fiscal esteja em ordem.
As regras e exigências das instituições que fazem financiamento
de imóveis são impostas pelo Banco Central. O montante do
financiamento - em geral uma porcentagem fixa do valor de avaliação
do imóvel - vai depender da capacidade de pagamento do cliente.
Algumas restrições…
Os bancos impõem limite de idade a quem solicita um financiamento:
a mínima é de 21 anos, e a máxima, somando-se a idade do
pretendente ao número de anos de financiamento, não pode
ultrapassar 75 anos.
Documentos necessários
Não se surpreenda se, mesmo sendo cliente, o banco lhe exigir
alguns dos documentos. Alguns bancos costumam exigir que você seja
correntista para poder se candidatar a um financiamento; outros não
fazem essa exigência de início, mas, depois que seu crédito é
aprovado, você precisa abrir uma conta no banco.
-Certidão de nascimento ou casamento
-Carteira de identidade
-CPF
-Três últimos contracheques (se for assalariado)
-Da carteira de trabalho (se for assalariado), fotocópia da folha
de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção
pelo FGTS e das alterações salariais
-Última declaração do Imposto de Renda (assalariados e
profissionais liberais) e/ou declaração do contador (profissionais
liberais)
-Certidão forense estadual e federal (comprova se há processos
judiciais e criminais contra a pessoa)
Não tenho holerite, e agora?
Se você não têm carteira de trabalho assinada e, portanto, não
possui contra-cheque ou ainda, se é profissional liberal ou faz
parte da crescente economia informal, você terá que provar ao
banco que ee capaz de arcar mensalmente com determinada quantia.
Com a carta de crédito nas mãos...
Aprovada toda a análise de documentos e a pesquisa a respeito do
pretendente, o banco concede uma carta de crédito. Esse documento
é válido por 30 dias, prorrogáveis por mais 30 (a critério da
instituição).
Depois de encontrar o imóvel que procura, o próximo passo será
assinar um compromisso de compra e venda com o vendedor e deverá
levar à instituição financeira esse contrato particular e a
documentação do imóvel e do vendedor. Neste período você deverá
estar atento com relação ao tempo, pois o prazo da carta de crédito
já estará correndo.
Algumas recomendações…
- Não deixe para cuidar do financiamento na última hora. Assim,
você ganha tempo e, com uma carta de crédito, terá a segurança
de contar com o dinheiro restante no momento em que precisar;
- Para pagar as prestações, evite empregar mais de 25% dos seus
ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento
de renda maior;
- Adote o menor prazo possível para a liquidação do empréstimo;
- Se tiver condições, faça a liquidação antecipada da dívida,
a fim de se livrar dos juros;
- Financie apenas a quantia necessária para completar o valor do imóvel;
- Opte pelo menor prazo possível de financiamento;
- Escolher o melhor sistema de amortização da dívida.
Com a cláusula de alienação fiduciária, se o mutuário (chamado
fiduciante) deixar de pagar as prestações durante o prazo
determinado no contrato de financiamento, o credor (chamado fiduciário)
pode tomar o imóvel rapidamente (estima-se que em menos de três
meses), por meio de processo administrativo, que é muito mais ágil
que o judicial (este último, a única alternativa do credor na
execução de uma hipoteca).
Se o fiduciante perder o imóvel por falta de pagamento, diz a lei
do SFI, a instituição financeira tem de colocá-lo em leilão público.
A instituição será obrigada a entregar ao ex-mutuário o que
obtiver na venda do imóvel acima do valor da dívida atualizado. É
válido ressaltar que, a lei não se refere ao fato de o fiduciante
ter pago ao banco, nas prestações, muito mais ou muito menos do
que receberá.
Mecanismo de amortização
Caso ainda não tenha ouvido falar em sistema de amortização
constante (SAC), na tabela price (TP) e no Sistema de amortização
crescente (SACRE), saiba que se tratam de formas distintas de cálculo
das prestações do seu financiamento imobiliário. Talvez você não
saiba, mas a prestação dos financiamentos imobiliários é
composta pela soma dos juros a serem pagos e pela parcela de
amortização do saldo devedor. Como na maioria dos financiamentos
imobiliários, os juros variam entre TR+12% TJLP+5,5% ao ano. A
principal diferença entre o valor das prestações está na parcela
da dívida que está sendo amortizada, e é esta a diferença entre
estas três metodologias.
Sistema de Amortização Constante - SAC
Como o próprio nome sugere, nesta metodologia, a parcela de
amortização da dívida é calculada como um percentual fixo da dívida.
Desta forma, no SAC a prestação inicial é maior, pois o valor da
dívida é mais alto já que ainda não houve amortização.
À medida que a dívida começa a ser amortizada, a parcela de
amortização e a de juros tendem a decrescer, uma vez que o próprio
saldo devedor se reduz. Com isso, no SAC o saldo devedor decresce de
forma constante desde o início do financiamento, desta forma, você
estará menos exposto em caso de aumento dos juros durante o
financiamento, pois a parcela do saldo devedor começa a cair desde
a primeira prestação.
Sistema de Amortização Crescente - SACRE
Este sistema foi desenvolvido com base no princípio de amortização
SAC. Contudo, ao contrário do que acontece no SAC a parcela de
amortização não é constante, o que permite que a dívida seja
amortizada mais rapidamente.
No SACRE, a partir de um determinado período durante o prazo de
financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o final
do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de
comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização
tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo do
financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá o
grau de comprometimento da renda. Atualmente o SACRE é adotado pela
Caixa Econômica Federal nas suas linhas que usam recursos do FGTS,
como a Carta de Crédito FGTS Individual.
Tabela Price - TP
Na TP as prestações aumentam durante todo o prazo de
financiamento. Nesse sistema, você estará mais exposto a um
aumento nas taxas de juros, pois o saldo devedor não se reduz desde
o início do financiamento. Apesar do risco existir nos demais
mecanismos de amortização, ele é mais atenuado já que o saldo
devedor decresce mais rapidamente. Exatamente por isso, as instituições
que adotam a TP nos seus financiamentos imobiliários tendem a
aceitar um percentual de comprometimento da renda menor do que o
aceito no SAC ou SACRE
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